Así han subido los precios por metro cuadrado en los últimos 5 años en México

El precio por metro cuadrado es uno de los indicadores más utilizados para entender el comportamiento del mercado inmobiliario. En los últimos cinco años, este indicador ha mostrado una tendencia claramente alcista en la mayoría de las principales ciudades de México, impulsada por factores como inflación, crecimiento urbano, cambios en la demanda y desarrollo de infraestructura.

En esta entrada analizamos cómo han evolucionado los precios por metro cuadrado entre 2021 y 2025, con foco especial en el último año y en las ciudades más relevantes del país.

Panorama general: una tendencia al alza, con matices regionales

Entre 2021 y 2025, el precio por metro cuadrado residencial en México creció en promedio entre 25% y 45%, dependiendo de la ciudad y el segmento de vivienda.

El incremento no ha sido uniforme: mientras algunas zonas consolidadas han moderado su crecimiento, otras ciudades y corredores emergentes han registrado alzas más aceleradas.

Los principales factores detrás de esta evolución han sido:

• Incremento en costos de construcción y suelo
• Mayor demanda de vivienda urbana y bien conectada
• Expansión de polos industriales y logísticos
• Ajustes en tasas hipotecarias y poder adquisitivo
• Cambios en estilos de vida (vivienda más compacta y funcional)

Evolución del precio por m² en las principales ciudades de México

Ciudad de México (CDMX)

La CDMX continúa siendo el mercado más caro del país. En los últimos cinco años, el precio promedio por metro cuadrado creció alrededor de 30%, con comportamientos distintos por alcaldía.

En 2025, zonas como Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc y Benito Juárez superan con facilidad los $60,000–$80,000 MXN por m², mientras que alcaldías periféricas han crecido a un ritmo más acelerado, aunque desde una base más baja.

Monterrey

El área metropolitana de Monterrey ha sido uno de los mercados con mayor crecimiento acumulado, cercano al 40% en cinco años.

El impulso industrial, la llegada de inversión extranjera y el nearshoring han elevado significativamente los precios, especialmente en zonas como San Pedro Garza García, donde el metro cuadrado se mantiene entre los más caros del país.

Guadalajara

Guadalajara mostró un crecimiento sostenido de aproximadamente 35% en el periodo analizado.

La expansión de vivienda vertical, el desarrollo tecnológico y la consolidación de zonas como Zapopan han empujado el precio por metro cuadrado, que en 2025 se mueve en rangos de $35,000 a $55,000 MXN, dependiendo de la zona.

Querétaro

Querétaro destaca como uno de los mercados más dinámicos de los últimos cinco años, con incrementos acumulados cercanos al 45%.

El crecimiento industrial y la migración interna han generado alta demanda de vivienda media y residencial, especialmente en corredores nuevos y fraccionamientos planeados.

Mérida

Mérida ha pasado de ser un mercado emergente a uno consolidado. En cinco años, el precio por metro cuadrado ha aumentado alrededor de 40%, impulsado por la llegada de compradores de otras ciudades, inversión patrimonial y desarrollos residenciales nuevos.

Puebla

Puebla ha tenido un crecimiento más moderado, cercano al 25%, pero constante. Su atractivo sigue siendo la combinación entre precios accesibles y buena oferta de vivienda, especialmente para familias y compradores primerizos.

¿Qué pasó específicamente en el último año (2025)?

Durante 2025, el crecimiento del precio por metro cuadrado se desaceleró ligeramente frente a años anteriores, pero se mantuvo positivo:

• Incrementos promedio de 4% a 8% anual en la mayoría de las ciudades
• Mayor diferencia entre zonas consolidadas y zonas emergentes
• Más sensibilidad al precio por parte de los compradores
• Mayor uso de herramientas de comparación para validar valores

Este comportamiento sugiere un mercado más racional, donde el análisis de datos es clave para evitar sobreprecios.

¿Por qué el precio por m² varía tanto dentro de una misma ciudad?

Aunque se use como referencia general, el precio por metro cuadrado puede variar significativamente incluso dentro de la misma colonia. Factores como ubicación exacta, tipo de inmueble, antigüedad, estado de conservación y comparables reales influyen directamente en el valor final.

Por eso, apoyarse únicamente en promedios puede llevar a errores al comprar o vender.

Conclusión

En los últimos cinco años, el precio por metro cuadrado en México ha mantenido una tendencia clara al alza, con diferencias marcadas entre ciudades y zonas. Entender esta evolución es clave para tomar mejores decisiones inmobiliarias, ya sea para comprar, vender o invertir.

Con Yals.mx puedes analizar cómo ha cambiado el precio por metro cuadrado en una zona específica, comparar propiedades similares y obtener un estimado de valor basado en datos reales y actualizados del mercado.

Otros artículos que te podrían interesar son:

• Las 5 alcaldías más caras vs. más accesibles para comprar vivienda en CDMX en 2025

• Las zonas de mayor crecimiento inmobiliario en CDMX y Área Metropolitana

• ¿Qué factores influyen en el valor de una propiedad en México?