Ciudades con mayor crecimiento de precio por m² en 2026

El mercado inmobiliario en México no crece de forma pareja. Mientras el promedio nacional registra incrementos moderados, hay estados y ciudades que están apreciándose a un ritmo muy por encima de ese promedio, impulsados por factores como desarrollo industrial, turismo, migración interna y mejoras de conectividad.

En esta entrada analizamos cuáles son las ciudades y estados con mayor crecimiento de precio por metro cuadrado en lo que va de 2026, con base en datos del Indicador Banorte de Precios de Vivienda (Inbaprevi) y del Índice SHF, dos de las fuentes más confiables del sector inmobiliario en México.

El punto de partida: qué dice el promedio nacional

En marzo de 2026, el precio de la vivienda en México registró un incremento anual de 3.9%, con un costo promedio de $31,631 pesos por metro cuadrado, según el Indicador Banorte de Precios de Vivienda (Inbaprevi). Este crecimiento, aunque sostenido, no refleja lo que está pasando en los mercados más dinámicos del país, donde los incrementos duplican o triplican ese promedio.

Entender qué ciudades están creciendo más —y por qué— es clave tanto para quienes buscan invertir como para quienes están evaluando dónde comprar o cuánto vale realmente una propiedad en su zona.

Los estados con mayor crecimiento de precio por m² en 2026

Tamaulipas: el mayor incremento porcentual del año

Es uno de los datos más llamativos del primer trimestre. En febrero de 2026, el precio de la vivienda en Tamaulipas aumentó 10.6% anual, la variación más alta entre los 15 estados analizados por Inbaprevi, aunque la entidad se mantiene como la más asequible del país, con $18,558 pesos por metro cuadrado. En marzo, ese crecimiento anual se ubicó en 9.8%, consolidando una tendencia que refleja mayor demanda en un mercado que venía muy rezagado.

El dato es relevante porque ilustra un fenómeno común en el mercado inmobiliario mexicano: los mercados más accesibles son, en muchos casos, los que crecen porcentualmente más rápido, precisamente porque parten de una base baja y tienen mayor margen de apreciación.

Hidalgo: crecimiento consistente y oferta mayoritariamente nueva

Durante el primer trimestre de 2026, el precio de la vivienda en Hidalgo mostró un incremento anual de 9.2% en marzo, tras registrar 7.5% en febrero, con un precio por metro cuadrado de $22,305 pesos. La oferta en el estado se concentra principalmente en vivienda nueva y de reciente construcción, lo que indica que el crecimiento está impulsado por desarrollo activo, no solo por escasez.

Su cercanía con la Zona Metropolitana del Valle de México y el crecimiento de corredores industriales y logísticos en la región lo posicionan como uno de los mercados a seguir de cerca.

Guanajuato: crecimiento sostenido con base industrial sólida

En marzo de 2026, el valor de la vivienda en Guanajuato mostró un incremento anual de 6.8%, con un costo por metro cuadrado estimado en $22,490 pesos, y fue la entidad con el mayor crecimiento mensual del mes con 0.7%. En febrero, ese crecimiento anual fue de 6.3%, también por encima del promedio nacional.

El dinamismo de León —que en el primer semestre de 2025 ya registraba uno de los mayores crecimientos del país según la SHF— explica en buena medida el comportamiento de toda la entidad. La actividad industrial, el sector automotriz y el crecimiento poblacional sostenido mantienen la demanda de vivienda alta.

Yucatán: consolidación de un mercado que ya no es emergente

En marzo de 2026, el precio de la vivienda en Yucatán mostró un incremento anual de 5.8%, por encima del promedio nacional. En febrero, ese crecimiento fue de 7%, también superior al promedio.

Mérida sigue siendo el motor de este comportamiento. La ciudad se ha consolidado como destino de migración interna de alta calidad, atrayendo a profesionales, jubilados y familias que buscan calidad de vida a precios aún competitivos respecto a CDMX o Monterrey. Ese flujo de demanda sostenido es lo que mantiene los precios en ascenso.

Baja California: impacto fronterizo y nearshoring

En marzo de 2026, el precio de la vivienda en Baja California registró un crecimiento anual de 4.3%, ligeramente por encima del promedio nacional, con un precio por metro cuadrado de $39,570 pesos. Tijuana, en particular, cerró el primer semestre de 2025 como una de las zonas metropolitanas con mayor crecimiento según el índice SHF, impulsada por la actividad maquiladora, la industria fronteriza y el fenómeno del nearshoring.

Las ciudades sede del Mundial 2026: un factor adicional de presión

En el mercado de compraventa, Monterrey supera los $83,000 pesos por metro cuadrado, posicionándose como el mercado más caro entre las ciudades sede analizadas, mientras que Guadalajara registra $60,329 pesos por m² y la CDMX $54,188 pesos.

Aunque las tres ciudades comparten el contexto de crecimiento y exposición internacional, sus dinámicas internas no son idénticas. Monterrey destaca por su nivel de precios tanto en renta como en venta, lo que indica una fuerte presión en ambos frentes. El evento mundialista está generando presión adicional en el mercado de renta, lo que en zonas bien ubicadas puede trasladarse también al mercado de compraventa.

¿Qué explica que una ciudad crezca más que el promedio?

Más allá de los números, hay factores estructurales detrás de cada mercado que crece por encima del promedio:

• Desarrollo industrial y nearshoring: ciudades con parques industriales activos o llegada de inversión extranjera generan mayor demanda habitacional de forma constante.
• Migración interna: cuando personas de mercados más caros se trasladan a ciudades más accesibles, la demanda sube y los precios se ajustan rápidamente.
• Infraestructura y conectividad nueva: carreteras, trenes, aeropuertos o líneas de transporte urbano pueden detonar la plusvalía en zonas anteriormente poco valoradas.
• Base de precio baja: mercados que parten de precios más accesibles tienen mayor margen de apreciación porcentual, aunque en términos absolutos el incremento sea menor.

¿Cómo usar esta información para tomar mejores decisiones?

Conocer qué mercados están creciendo más rápido es útil, pero no suficiente. El crecimiento porcentual anual es solo un indicador; también importa el precio de entrada, el potencial de plusvalía futura y el comportamiento real de cada colonia o zona dentro de esa ciudad.

Estas diferencias reflejan las condiciones particulares de cada mercado local, como crecimiento urbano, desarrollo inmobiliario y disponibilidad de vivienda. Por eso, comparar ciudades a nivel macro es un buen punto de partida, pero las decisiones de compra, venta o inversión siempre deben hacerse con información específica de la zona.

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Conclusión

En lo que va de 2026, los mercados con mayor crecimiento de precio por metro cuadrado en México no siempre son los más caros ni los más conocidos. Tamaulipas, Hidalgo, Guanajuato y Yucatán están apreciándose por encima del promedio nacional, mientras que ciudades como Monterrey y Guadalajara mantienen niveles de precio elevados con presión constante. Entender este mosaico es esencial para tomar decisiones inmobiliarias más inteligentes.

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