Avalúo tradicional vs. Valuación con comparables y AVMs

Cuando se busca conocer el valor de un inmueble, existen distintos métodos que pueden servir para finalidades diferentes. En este post exploraremos las diferencias entre el avalúo tradicional y los Modelos de Valuación Automática (AVM's), así como las finalidades de cada uno. Aunque ambos comparten ciertos fundamentos, la forma en que calculan el valor y la profundidad del análisis varía ampliamente.

1. Determinación del valor a través de atributos

Similitud:

Ambos métodos parten de la misma base: el valor de una vivienda depende de sus atributos (ubicación, superficie, antigüedad, estado, amenidades, etc.)

Diferencias:

• Avalúo tradicional: el peso que se le asigna a cada atributo depende del criterio, conocimiento técnico y experiencia del perito valuador.
• AVM's: el peso se determina mediante algoritmos que analizan cientos de miles de datos, identificando patrones invisibles para el análisis manual.

2. Selección de comparables

Similitud:

Ambos utilizan propiedades comparables para determinar el valor.

Diferencias:

• Avalúo tradicional: los comparables se seleccionan manualmente a partir de la experiencia del perito y de fuentes abiertas.
• AVM's: el algoritmo selecciona comparables maximizando la similitud entre propiedades, basado en información masiva y criterios objetivos.

3. Densidad y volumen de información

• Avalúo tradicional: depende de la información recabada por el perito y de visitas físicas.
• AVM's: analizan miles de registros en segundos, sin necesidad de visita presencial, ofreciendo estimaciones más rápidas y actualizadas.

Los fundamentos de nuestros AVM's parten de que la vivienda es un bien compuesto: su valor resulta de "la suma de sus partes". Cuanta más información se tenga, más precisa y confiable será la valuación.

4. ¿Cómo funciona un AVM? El rol de los árboles de decisión

Los AVM's utilizan herramientas como árboles de decisión, una forma lógica e intuitiva de analizar información a gran escala. Puedes imaginarlo así:

• El modelo "pregunta" primero qué atributo es el que más influye en el precio (por ejemplo, la ubicación).
• Después divide las propiedades en grupos y hace nuevas preguntas (metros cuadrados, antigüedad, número de recámaras…)
• El proceso continúa hasta formar grupos de viviendas muy parecidas entre sí.
• Cada rama del árbol lleva a un conjunto de comparables altamente similares, lo que permite estimar un valor más preciso.

En otras palabras, los árboles de decisión ayudan al modelo a pensar paso a paso, como un perito, pero con la capacidad de procesar miles de datos simultáneamente.

5. ¿Cuándo usar cada método?

• Avalúo tradicional: cuando se requiere un documento con validez legal, indispensable para créditos hipotecarios, garantías y procesos notariales.
• AVM's: cuando se necesita velocidad, escalabilidad, consistencia y análisis continuo del mercado, especialmente para decisiones comerciales, financieras u operativas.

¿Cómo aporta YALS a este proceso?

YALS integra toda esta capacidad analítica en una plataforma accesible que convierte los modelos en reportes claros, rápidos y accionables.

A través de YALS es posible obtener:

• Valuaciones automáticas basadas en AVM's robustos y calibrados con datos reales.
• Comparables seleccionados algorítmicamente, con criterios consistentes.
• Reportes de mercado, rangos de valor, distribuciones y mapas.
• Consultas por API para empresas que requieren procesos masivos y automatizados.

¿En qué casos es especialmente útil YALS?

Para compradores y vendedores

• Obtener un rango de valor confiable antes de negociar.
• Validar si el precio de una propiedad está alineado con el mercado.
• Entender cómo se comporta la zona y qué tan competitivo es el inmueble.

Para brokers y agentes inmobiliarios

• Estimar valores en segundos al captar nuevas propiedades.
• Justificar precios ante clientes con comparables objetivos.
• Preparar presentaciones y análisis para listings o cierres.
• Identificar oportunidades de mercado en zonas o segmentos específicos.

Para aseguradoras

• Evaluar valores de reposición o exposición al riesgo de manera automática.
• Integrar procesos masivos vía API para revisión de pólizas o suscripción.
• Reducir tiempos y costos operativos sin sacrificar precisión.

Para bancos y entidades financieras

• Contar con estimaciones rápidas para preaprobaciones hipotecarias.
• Monitorear portafolios y riesgos por zona geográfica.
• Acelerar procesos comerciales sin depender de visitas presenciales.

Para empresas, analistas y áreas de estrategia

• Generar análisis de mercado para expansión, inversión o pricing.
• Consultar tendencias de valor en zonas específicas.
• Integrar datos inmobiliarios en dashboards o modelos internos.

Para procesos masivos y decisiones operativas

• Validar miles de propiedades de forma rápida y homogénea.
• Mantener actualizadas bases internas con valores estimados recientes.
• Estandarizar criterios sin depender de múltiples proveedores.

En resumen:

El avalúo tradicional es indispensable cuando se necesita un documento legal.

Los AVM's son la herramienta ideal cuando se necesita velocidad, consistencia y análisis continuo.

YALS combina lo mejor de ambos mundos: complementa a los avalúos tradicionales y potencia el uso de AVM's, ofreciendo acceso inmediato a valuaciones confiables, comparables precisos y análisis profundos del mercado para una visión mucho más completa, ágil y precisa del valor inmobiliario.

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